Spezialisiert auf die WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung sorgen unsere Experten persönlich vor Ort und digital für eine professionelle Verwaltung Ihrer Immobilie:
kaufmännische Belange (Hausgeld- und Nebenkostenabrechnungen, Zahlungsmanagement, Einsparpotentiale ermitteln, etc.), technische Belange (Wartung, Instandhaltung, regelmäßige Begehungen, Handwerkerkoordination, Schadensabwicklung mit der Versicherung, Beachtung der Verkehrssicherungspflichten, etc.), rechtliche Belange (Vermietung / Mietverträge, Mediation bei Streitigkeiten, Beachtung rechtlicher Verordnungen, etc.) und organisatorische Belange (Organisation rund um die Eigentümerversammlung inkl. Protokollführung, Hausordnung, Beschwerdemanagement, etc.).
Moderne Immobilienverwaltung und Instandhaltungsmanagement mit persönlichem Zugang – auch via App. Damit haben Sie stets alle wichtigen Daten und Kennzahlen im Blick – WEG-Verwaltung transparent und digital.
Einfache WEG-Verwaltung: Alle Objekte und Mietverhältnisse in der Übersicht
Überblick des Zahlungsverkehrs und digitale Betriebskostenabrechnung
Mieter-Interaktion: digitale Kommunikation und Doc-Sharing
Alle zugehörigen Dokumente an einem zentralen Ort
Perfekt organisiert ohne Papierkram mit intuitiver Bedienung.
Online-Zugang zum Eigentümerportal, auch via App
Sichere Umgebung: verschlüsselte Übertragung, zuverlässige Datensicherung, Serverstandort in Deutschland
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Formulare und hilfreiche Vorlagen stehen hier für Sie zum Download bereit:
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Lesen Sie hier die Antworten unserer Experten auf die häufigsten Fragen rund um die Verwaltung Ihres Wohneigentums.
Damit das gemeinschaftliche Leben in einer WEG geregelt ist, muss zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum differenziert werden. Der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist der Sondereigentümer der Wohnung. Zum Sondereigentum gehört also selbstverständlich die Wohnung inklusive Boden, Wänden und fest eingebauten Möbeln. Zu den Ausnahmen gehören beispielsweise fest vereinbarte Kellerabteile oder Dachböden. Das Gemeinschaftseigentum hingegen wird von allen Bewohnern des Hauses beansprucht. Darunter befinden sich Treppenhäuser oder allgemein verlegte Rohre.
Wenn an diesen Eigentümern Schäden entstehen, müssen besondere Richtlinien beachtet werden. Grundsätzlich klingt das Prinzip simpel: Wenn die Schäden das Gemeinschaftseigentum betreffen, muss die Gemeinschaft für die Kosten aufkommen. Dabei wird auf eine faire Kostenaufteilung geachtet. Die Schäden im Bereich des Sondereigentums, müssen hingegen vom Sondereigentümer getragen werden.
Eine Ausnahme besteht darin, wenn der Schaden eines Sondereigentums das Gemeinschaftseigentum oder andere Sondereigentümer betrifft. Das klassische Beispiel liegt bei einem sich verbreitenden Feuchtigkeitsbefall. Liegt dies speziell an einem Rohr in einer bestimmten Wohnung, so kommt allein der Sondereigentümer für die Kosten auf. Wichtig dabei ist, dass die Ursache bzw. die Fehlerquelle des Schadens sicher durch professionelle Gutachter festgestellt wird und die betroffenen Eigentümer informiert werden.
Teil einer Wohnungseigentümerschaft zu sein bedeutet, dass das Zusammenleben bzw. der gleiche Standort des Eigentums eine gemeinsame Regelung erfordert. Daher wird von der WEG die Eigentümersammlung organisiert. Dort kommen alle Sondereigentümer des betroffenen Objekts zusammen, um sich bezüglich des Gemeinschaftseigentums zu besprechen.
Die Versammlung muss durch den WEG-Verwalter veranlasst werden und mindestens einmal im Jahr stattfinden. Die Sondereigentümer müssen frühzeitig über die Versammlung informiert werden. Eine Ausnahme entsteht, wenn mehr als ein Viertel der Sondereigentümer eine Versammlung wegen gesonderten Gründen fordern. In diesem Fall ist der Verwalter dazu verpflichtet, die Versammlung kurzfristig einzuberufen. In der Ladung muss die Tagesordnung bestimmt werden. So können die Eigentümer selbst entscheiden, ob diese Versammlung für sie relevant ist.
Dabei werden mehrere Aspekte thematisiert. So kann eine gemeinsame Hausordnung geschaffen werden, aber ebenso kann eine aktive Teilnahme an der Verwaltung gewährt werden.
In der Wohnungseigentümergemeinschaft wird alles daran gesetzt, um das Gemeinschaftsobjekt instand zu halten. Dabei spielt das sogenannte „Hausgeld“ eine bedeutende Rolle. Für die Aufrechterhaltung des Wohnobjektes werden beispielsweise Reinigungskräfte und Hausmeister beauftragt. Dadurch entsteht das Hausgeld, welches nicht mit den Nebenkosten verwechselt werden darf. Die Nebenkosten werden vom Mieter an den Vermieter gezahlt, während die Verwaltung das Hausgeld vom Wohnungseigentümer beansprucht.
Das Hausgeld wird von den Sondereigentümern monatlich vorausgezahlt. Um den individuellen Verbrauch der Sondereigentümer zu berücksichtigen, wird vom Verwalter die Jahresabrechnung eingereicht. Dort wird der tatsächliche Verbrauch an Gas und Wasser berechnet. Beträgt der Wert mehr als die Vorauszahlung, muss eine Zusatzzahlung geleistet werden. Liegt der Betrag unter der Schwelle, muss eine Gutschrift mit dem passenden Betrag gefertigt werden.
Um jedoch weitere Komplikationen zu vermeiden, wird eine präzise Kalkulation des Hausgeldes erstellt, die sich am Wirtschaftsplan orientiert. Die Gesamtheit der zu erwartenden Kosten, die durch Wasser, Strom, Heizung und Instandhaltung bzw. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage etc. entstehen, wird in der Regel entsprechend der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer umgelegt.
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden durch Mehrheitsbeschluss von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt. Wählbar sind ausschließlich alle Wohnungseigentümer, nicht jedoch Personen, die nicht oder noch nicht Mitglied der WEG sind. Ausnahme: Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gestattet die Wahl von Nicht-Mitgliedern.
Der Vorsitz des Verwaltungsbeirats wird entweder direkt von der Eigentümerversammlung bestimmt oder von den einzelnen Beiratsmitgliedern beschlossen.
Die Amtszeit eines Verwaltungsbeirats ist nicht festgelegt, Beiratsmitglieder werden auf unbestimmte Zeit bestellt. Dies kann jedoch in der Gemeinschaftsordnung oder einer Teilungserklärung auf einen bestimmten Zeitraum befristet werden.
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Mindestbestellzeit beschlossen, können die Beiratsmitglieder jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Eine Begründung ist nicht notwendig. Tritt ein Beiratsmitglied freiwillig zurück, entscheidet die WEG, ob ein neues Mitglied bestellt werden oder keine Neubesetzung erfolgen soll.
Die Aufgaben eines Verwaltungsbeirates sind in § 29 Abs. 2 WEG definiert. Allerdings nur sehr unspezifisch:
„Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.“
In der Praxis hat der Verwaltungsbeirat eine Vermittlungs- und Prüffunktion. Er prüft den Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung. Zudem prüft der Verwaltungsbeirat etwaige Kostenvoranschläge und versieht diese mit einer Stellungnahme, bevor die Wohnungseigentümer über die jeweilige Maßnahme abstimmen. Zu den weiteren Aufgaben des Verwaltungsbeirats gehören beispielsweise:
• die Meldung von Schäden innerhalb des Gemeinschaftseigentums
• das Einholen von Angeboten
• die Vermittlung zwischen der WEG-Verwaltung und unzufriedenen WEG-Mitgliedern
Gegenüber der Eigentümerversammlung hat der Verwaltungsbeirat eine beratende Funktion. Ist beispielsweise die verantwortliche WEG-Verwaltung bei einer Versammlung abwesend, übernimmt der Beirat die Vorbereitung der Beschlüsse sowie die Versammlungsleitung.
Einem Sondereigentümer einer Wohnung steht das Recht zu diese an jemand anderen zu vermieten. Dennoch zahlt der Eigentümer das monatliche Hausgeld an die Verwaltung. Dabei können einige Kostenansprüche auf den Mieter umgelegt werden. Um jedoch festzustellen welche dies sind, muss präzise zwischen den Leistungen differenziert werden.
So wie der Vermieter das Hausgeld monatlich vorauszahlt, muss auch der Mieter für monatliche Nebenkosten aufkommen. Der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten liegt also im ersten Schritt im Zahlungsverhältnis. Der Vermieter kann also das Hausgeld mithilfe der Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Primär gehört dazu der Strom-, Wasser- und Gasverbrauch, der zunächst im Vorhinein kalkuliert wird. In der Jahresabrechnung wird anschließend der individuelle Verbrauch berücksichtigt. Zu den Energiekosten kann der Vermieter zudem die Bezahlung des Servicepersonals in den Nebenkosten aufführen. Der Mieter zahlt also beispielsweise für den Hausmeisterservice, Gärtner, Reinigungskräfte und für die Müllabfuhr.
Nun muss jedoch in Betracht gezogen werden, dass der Vermieter nicht das gesamte Hausgeld übertragen darf. So ist die Instandhaltung des Hauses das reine Aufgabenfeld des Eigentümers bzw. der Verwaltung. Somit werden dem Vermieter keine Beträge für Wartungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums abgezogen. Wenn die Verwaltung und die Eigentümer also beschließen den Fahrstuhl reparieren zu lassen oder die Fliesen im Treppenhaus neu zu verlegen, müssen sie für diese Kosten aufkommen.
Die Nebenkostenabrechnung bezieht sich in der Regel auf ein vollständiges Kalenderjahr. Die Abrechnung darf nicht mehr als zwölf Monate beinhalten. Wenn ein Mieter im laufenden Abrechnungszeitraum eine Mietwohnung bezieht, kann die Jahresabrechnung auch weniger als zwölf Monate umfassen. Der Mieter zahlt in diesem Fall nur für die Zeit der tatsächlichen Mietdauer ihn der er tatsächlich Nebenkosten verursacht
Es ist Pflicht des Vermieters, die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln. Die Abrechnung muss nach dem Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes bei dem Mieter eingegangen sein. Erfolgt diese verspätet, hat der Vermieter unter Umständen keinen Anspruch mehr auf die zu begleichenden Kosten. Nebenkosten müssen, sofern sie auf den Mieter umgelegt werden sollen, im Mietvertrag explizit benannt werden und können sowohl Energiekosten als auch Serviceleistungen wie Reinigung, Hausmeisterservice und Müllabfuhr sein.
In der Nebenkostenabrechnung wird anhand verschiedener Verteilerschlüssel der individuelle Verbrauch des Mieters berücksichtigt, der sich insbesondere auf Wasser-, Gas- und Stromkosten bezieht. Der Mieter zahlt monatlich die sogenannte „Nebenkostenvorauszahlung“, die im Mietvertrag vereinbart und im laufe der Zeit bei Bedarf angepasst wird.
In der Jahresabrechnung wird abschließend errechnet, wie viel der Mieter tatsächlich verbraucht hat. Ist ein zusätzlicher Verbrauch entstanden, so ist der Mieter dazu verpflichtet, die Kosten zu begleichen. Liegt der Verbrauch unter der Schwelle der Nebenkostenvorauszahlung, wird der überzahlte Betrag gutgeschrieben oder ausgezahlt.
Nach dem Einkommensteuergesetz können 20 % bestimmter Nebenkosten von der Einkommensteuer abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass es sich um haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen handelt und, dass die dafür geltenden Höchstbeträge nicht überschritten werden.
Beispiele für haushaltsnahe Dienstleistungen sind:
• Gebäudereinigung
• Fensterputzen
• Gartenpflege
• Winterdienst
• Abfallmanagement (Vorsortieren von Müll)
• Straßenreinigung
• Hauswart
• Schädlingsbekämpfung
Handwerkerleistungen, die in Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung von der Steuer abgesetzt werden können, sind beispielsweise:
• Wartungsarbeiten an Elektro-, Gas- oder Wasserinstallationen, Abwasserentsorgung, Pumpen, Heizungsanlage, Feuerlöschern, Blitzableitern, Fahrstuhl, Gemeinschaftsmaschinen (z.B. Waschmaschinen, Trockner), Müllschlucker, CO2-Warngeräte (Feuermelder)
• Kehr- Wartungs- und Reparaturarbeiten des Schornsteinfegers (Feuerstättenschau, Prüf- und Messarbeiten sind dagegen ausgeschlossen)
• Graffitibeseitigung
• Dachrinnenreinigung
• Austausch von Verbrauchszählern
• Abflussrohrreinigung
Dabei können Mieter jedoch nicht die vollständigen Betriebskostenpositionen steuerlich gelten machen. Es dürfen lediglich die Arbeitskosten ohne Mehrwertsteuer einschließlich Fahrtkosten, Maschinenkosten, Kosten für Verbrauchsmittel sowie Entsorgungskosten angegeben werden. Material-, Waren-, oder Lieferkosten können ebenso wenig abgesetzt werden, wie Kosten für Verwaltung oder Müllentsorgung.
Dasselbe gilt, wenn Mieter auf eigene Kosten Handwerker engagieren. So können alle Handwerkerleistungen, die in Zusammenhang mit Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen der Wohnung in Anspruch genommen wurden, ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten an Dach, Fassade, Wänden, Fenstern, Türen oder Bodenbelägen.
Wichtig ist, dass die unterschiedlichen Kostenpositionen, wie Arbeits- oder Materialkosten, auf den Belegen, die mit der Einkommenssteuer eingereicht werden, voneinander getrennt ausgewiesen werden. Nur dann kann das Finanzamt Steuervergünstigungen gewähren. Sie können Ihren Vermieter, beziehungsweise den von Ihnen beauftragten Handwerker, um eine entsprechende Aufstellung bitten.
Die Definition des Gemeinschaftseigentums im Paragraf 1, Abs. 5 des WEG lautet: „Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.“ Zum Gemeinschaftseigentum zählen also alle Bereiche der Wohnanlage, die der Allgemeinheit zur Verfügung stehen, beispielsweise das Treppenhaus, die Waschküche oder die Außenanlage, sofern keiner der Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht hat.
Außerdem gehören zum Gemeinschaftseigentum laut WEG alle Bereiche, die im Falle einer individuellen Änderung durch einen Bewohner das Gesamtbild der Immobilie nach außen verändern würden. Daher fallen Wohnungstüren sowie die Außenseite der Fensterrahmen und damit die Fenster in der Gänze unter das Gemeinschaftseigentum.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 III WEG).
Teileigentum ist also eine weitere Erscheinungsform des Wohnungseigentums. Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es an gewerblich genutzten Einheiten besteht. Diese dienen eben nicht zu Wohnzwecken. Solche gewerblich genutzten Einheiten können Läden, Restaurants, Werkstätten, Büros, Arztpraxen oder Anwaltskanzleien sein. Wirtschaftlich hat Teileigentum in einer Wohnungseigentumsanlage oft erhebliche Bedeutung und prägt die Optik der Anlage.
Es gibt auch gemischt genutztes Teileigentum. Dies kann der Fall sein, wenn ein Freiberufler in seiner Einheit eine Kanzlei betreibt und dort zugleich wohnt.
Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 VI WEG). Wenn also im Gesetz vom Wohnungseigentum die Rede ist, ist regelmäßig gleichermaßen auch das Teileigentum gemeint. Lediglich dort, wo eine Vorschrift auf typische Merkmale des Wohnungseigentums stellt, kann es für das Teileigentum Ausnahmen geben.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum bedeutet, dass der Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren darf. Eine Grenze besteht dort, wo die Interessen der anderen Wohnungseigentümer berührt werden.
Der Begriff Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Damit kann der Eigentümer diese Fläche, unter Ausschluss der anderen Eigentümer, alleine nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber auch begrenzt, denn der Sondernutzungsberechtigte darf an der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.
Das Sondernutzungsrecht wird bereits mit Erstellung der Teilungserklärung begründet und damit festgelegt. Es ist prinzipiell auch möglich, sich ein Sondernutzungsrecht nachträglich für eine Fläche zu sichern, dies bedarf jedoch der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und muss anschließend mit einer entsprechenden Vereinbarung notariell beurkundet werden.
Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einer Wohnung kann die Attraktivität und den Wert der entsprechenden Eigentumswohnung erheblich steigern, z.B. bei einer exklusiven Nutzung von Gartenteilen oder bei einem Sondernutzungsrecht an einer Garage im innerstädtischen Bereich.